Vous vivez à Paris, Lyon, Milan, Montréal ou ailleurs, et l’idée d’avoir un pied-à-terre ou d’investir dans votre région d’origine vous trotte dans la tête ? Vous n’êtes pas le seul : les Tunisiens résidant à l’étranger (TRE) constituent l’un des principaux moteurs du marché immobilier tunisien. Et Kairouan, avec ses prix d’entrée bas et ses grands projets en cours, est une destination particulièrement adaptée au budget de la diaspora. Ce guide vous explique les avantages réservés aux TRE, les démarches à effectuer à distance et les points à surveiller, le tout adapté au contexte kairouanais.
Pourquoi Kairouan est un bon choix pour un TRE
Le premier argument est d'ordre financier. En centre-ville de Kairouan, le prix au mètre carré avoisine les 1 450 TND et descend à environ 680 TND en zone rurale (chiffres de 2025). Avec des euros ou des dollars en poche, votre pouvoir d’achat est décuplé : le budget nécessaire pour acquérir un studio dans une ville côtière permet souvent d’acheter une maison entière à Kairouan.
Le deuxième argument est la dynamique. Le chantier du nouvel hôpital universitaire Roi Salman a démarré le 11 décembre 2025 (environ 500 millions de dinars, livraison prévue fin 2028), et d’autres projets structurants — la Cité médicale des Aghlabides, l’amélioration des liaisons routières vers la côte — laissent entrevoir une revalorisation progressive des terrains. Acheter aujourd’hui sur un marché en début de cycle, c’est se positionner avant la hausse.
Les avantages réservés aux TRE
Au-delà du prix, la réglementation tunisienne prévoit des conditions favorables à la diaspora. Les principales sont les suivantes :
- Des frais d'enregistrement considérablement réduits. Lorsqu’un TRE finance intégralement son achat en devises, les droits d’enregistrement peuvent être ramenés à environ 1 % de la valeur du bien — ce qui représente un allègement considérable par rapport au régime de droit commun. Cet avantage concerne les biens résidentiels (maison, appartement, villa) : les terrains agricoles et certains autres biens en sont exclus.
- » Le statut hybride résident / non-résident ». Depuis 1993, les TRE, bien qu'ils ne soient pas résidents, conservent, grâce à leur nationalité, le statut de résident, ce qui leur permet d'acquérir des biens immobiliers en dinars, de gérer leurs affaires et d'ouvrir des comptes en Tunisie.
- L'accès au crédit local. Plusieurs banques tunisiennes (BH Bank, BIAT, entre autres) accordent des crédits immobiliers aux TRE, généralement à hauteur de 70 à 80 % de la valeur du bien. Les taux pratiqués en 2026 se situent entre 9,5 et 13 %, et un justificatif de revenus à l’étranger est exigé.
Remarque : ces conditions sont susceptibles d'évoluer et comportent des critères précis. Faites toujours vérifier votre situation par un notaire avant de vous engager — nous pouvons vous orienter vers un professionnel de confiance à Kairouan.
Ce qu'il faut savoir : le paiement en devises étrangères
C’est la condition essentielle pour bénéficier de l’avantage fiscal. Le paiement doit être effectué en devise étrangère : concrètement, vous ouvrez un compte en dinars convertibles dans une banque tunisienne, puis vous y transférez les fonds depuis l’étranger par virement Swift. Ce circuit garantit la traçabilité de l’opération et conditionne l’accès aux incitations réservées à la diaspora. Une autre condition fréquente : avoir résidé hors de Tunisie pendant au moins deux ans avant la signature du contrat.
Évitez à tout prix les transferts informels ou les paiements en espèces non déclarés : ils vous priveraient de la traçabilité nécessaire et des avantages qui y sont associés.
Acheter à distance : comment ça se passe concrètement ?
La grande majorité des TRE ne peut pas multiplier les allers-retours. Voici le schéma type d’un achat à distance bien mené :
- Définir le budget et l'objectif (résidence principale à terme, résidence secondaire, investissement locatif) en tenant compte des frais annexes.
- Sélectionner les biens à distance. Demandez des vidéos complètes (rue, cage d’escalier, luminosité, état des installations) ou chargez une personne de confiance — ou votre agence — de visiter le bien en votre nom.
- Vérifier le statut juridique du bien. Demandez l'extrait du titre foncier (TF) auprès de la Conservation foncière. Un bien immobilier dépourvu de TF présente un risque supplémentaire qu'il convient d'évaluer.
- Ouvrir un compte en dinars convertibles et organiser le virement Swift des fonds.
- Signature chez le notaire, en personne ou par le biais d’une procuration en bonne et due forme, puis procéder à l’enregistrement.
Quel type de bien immobilier pour un TRE à Kairouan ?
Tout dépend de votre projet. Pour une résidence secondaire au calme, Oueslatia (climat plus frais, parc naturel) ou les environs du barrage de Sidi Saâd à Nasr’Allah offrent un cadre naturel très prisé. Pour un investissement locatif régulierprivilégiez Kairouan Au nord, à proximité du centre-ville, de l'université et du futur centre hospitalier universitaire. Pour un projet patrimonial, une maison traditionnelle située dans la médina classée au patrimoine mondial de l'UNESCO peut être transformée en maison d'hôtes.
Attention toutefois : les terres agricoles (oliveraies, fermes) sont ouvertes aux TRE tunisiens, mais elles ne donnent pas droit au régime fiscal réduit lié au financement en devises, qui s'applique aux biens résidentiels. Vérifiez ce point en fonction de votre objectif.
Les risques à garder à l'esprit
Investir depuis l’étranger comporte certains risques qu’il vaut mieux anticiper : le risque de change (le dinar peut se déprécier, ce qui a une incidence sur la valeur de votre bien convertie en euros), le risque juridique (il faut toujours vérifier le titre de propriété, car les litiges concernant les terres non titrées sont fréquents), le risque de gestion (la location à distance nécessite un gestionnaire local fiable) et le risque de liquidité (la revente peut prendre plus de temps qu’en Europe). Aucun de ces éléments n’est rédhibitoire, mais chacun mérite d’être pris en compte dans votre décision.
Nous sommes à vos côtés, où que vous soyez
Chez Forsa Immo, nous sommes implantés à Kairouan et travaillons régulièrement avec des Tunisiens résidant en France, en Italie, en Allemagne et dans les pays du Golfe. Nous pouvons réaliser des visites vidéo pour vous, vérifier le statut foncier d’un bien, vous orienter vers un notaire et vous accompagner à chaque étape, du choix du bien au transfert des fonds. Contactez-nous via le formulaire du site ou par téléphone : où que vous soyez, nous parlons votre langue et connaissons votre région.
Les informations fiscales et réglementaires contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et sont susceptibles d’évoluer ; elles ne remplacent pas l’avis d’un notaire ou d’un conseiller juridique. Les prix du marché évoluent également ; contactez-nous pour obtenir une estimation actualisée.
Forsa immo : forsa-immo.com
